Compromis de vente au Maroc, ce que vous signez avant l’acte définitif

Entre le jour où un vendeur et un acheteur tombent d’accord sur un prix et celui où le notaire inscrit la vente au titre foncier, il s’écoule en général deux à quatre mois. Pendant cette période, le compromis de vente fixe les engagements de chacun, l’avance versée, les délais et les événements qui peuvent faire tomber l’opération. Depuis la loi n° 41-24, publiée au Bulletin officiel du 22 août 2024, il n’est plus possible de le rédiger entre particuliers sur une feuille signée et légalisée. Le compromis immobilier qui ne respecte pas la forme que la loi exige est nul.

Pour nos clients qui achètent un terrain avant de faire construire, le compromis décide de toute la suite du projet, parce qu’une condition oubliée peut les obliger à payer un terrain sur lequel ils ne pourront pas bâtir leur projet.

Qu’appelle-t-on un compromis de vente au Maroc ?

On appelle compromis de vente l’avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter un bien précis, à un prix déterminé, dans un délai fixé par les parties. Les juristes parlent de promesse synallagmatique, parce que les deux parties sont tenues l’une envers l’autre dès la signature, et non une seule.

Le Dahir des obligations et contrats (DOC) pose la règle dans son article 488, qui prévoit que la vente est parfaite entre les parties dès qu’elles se sont accordées sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat. L’article 489 ajoute que la vente d’un immeuble doit être faite par écrit ayant date certaine et qu’elle ne produit d’effet à l’égard des tiers qu’après son enregistrement dans les formes prévues par la loi. Pour un bien titré, cela signifie que l’acheteur ne devient propriétaire aux yeux de tous qu’au moment où l’acte définitif est inscrit à la Conservation foncière, conformément au dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles.

Le compromis engage donc les parties entre elles sans encore transférer la propriété vis-à-vis des banques, des créanciers ou d’un second acheteur. Tant que l’acte définitif n’est pas inscrit, un vendeur de mauvaise foi peut encore tenter de vendre le bien à quelqu’un d’autre, d’où l’intérêt de demander une prénotation dès la signature.

Compromis ou promesse de vente d’un bien immobilier, quelle différence ?

Dans le langage courant au Maroc, beaucoup de professionnels emploient « promesse de vente » pour parler indifféremment des deux documents, et la loi 41-24 parle elle-même de promesse de vente immobilière. Juridiquement, il faut pourtant distinguer la promesse unilatérale du compromis, parce que la situation de l’acheteur n’est pas du tout la même s’il change d’avis.

Dans une promesse unilatérale de vente, seul le propriétaire s’engage. Il réserve son bien à un acheteur pendant une durée convenue, que l’on appelle le délai d’option, et l’acheteur reste libre d’acheter ou de renoncer. En contrepartie de cette immobilisation, il verse le plus souvent une indemnité que le vendeur conserve si l’option n’est pas levée.

Dans un compromis, l’acheteur ne dispose pas de cette liberté. S’il refuse de signer l’acte définitif alors que toutes les conditions prévues sont remplies, il s’expose à perdre son avance et à payer la pénalité stipulée, et le vendeur peut même demander au juge de constater la vente.

Qui peut rédiger un compromis de vente depuis la loi 41-24 ?

L’article 4 de la loi n° 39-08 portant Code des droits réels impose une forme précise pour les actes qui transfèrent la propriété d’un immeuble. Avec la loi n° 41-24, promulguée le 7 août 2024 par le dahir n° 1-24-39, le législateur a étendu cette exigence aux promesses de vente immobilières et aux procurations qui s’y rapportent, sous peine de nullité. Le texte admet deux formes, l’acte authentique que dresse un notaire ou des adouls, et l’acte à date certaine que rédige un avocat agréé près la Cour de cassation. Dans ce second cas, les parties et l’avocat paraphent chaque page, les parties font légaliser leur signature et le chef du secrétariat-greffe du tribunal de première instance dont relève l’avocat certifie la sienne.

Lorsqu’un agent immobilier, un écrivain public ou les parties elles-mêmes rédigent le compromis, celui-ci n’a donc aucune valeur, même si les signatures ont été légalisées à la commune. Le vendeur qui voudrait se dédire n’aurait qu’à invoquer la nullité, et l’acheteur se retrouverait à réclamer son avance devant le tribunal sans pouvoir exiger la vente.

Nous conseillons à nos clients de faire rédiger le compromis par le notaire qui recevra l’acte définitif. Le même professionnel vérifie le titre une seule fois, conserve l’avance sur son compte et prépare la suite du dossier, ce qui évite les contradictions entre deux documents écrits par deux rédacteurs différents. Le coût de l’acte définitif, avec les droits d’enregistrement et la conservation foncière, fait l’objet d’un calcul à part, que nous détaillons dans notre article sur les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc.

Comment signer un compromis de vente dans l’immobilier au Maroc ?

La signature elle-même prend une heure chez le notaire. Tout le travail sérieux a lieu avant, et vous devez exiger que les vérifications suivantes soient faites avant de verser le moindre dirham.

1. Obtenir un certificat de propriété récent auprès de la Conservation foncière. Il donne le nom du propriétaire inscrit, la superficie, les hypothèques, les saisies, les servitudes et les prénotations en cours. Vous pouvez demander le certificat de propriété au Maroc en ligne ou au guichet, et le notaire le réclame de toute façon.
2. Vérifier que le vendeur a le droit de vendre seul. Lorsque le bien appartient à plusieurs héritiers, chacun doit signer ou donner une procuration en la forme authentique. Lorsque les époux ont signé le contrat de gestion des biens acquis pendant le mariage que prévoit l’article 49 du Code de la famille, il faut en vérifier les clauses.
3. Contrôler la situation fiscale du bien. Pour un terrain, de nombreux notaires exigent dès le compromis le quitus de la taxe sur les terrains non bâtis, parce que le vendeur qui n’a pas payé plusieurs années de TNB ne pourra pas signer l’acte définitif.
4. Pour un terrain à bâtir, demander la note de renseignements urbanistiques à la commune. Elle précise la zone, la hauteur autorisée, le coefficient d’occupation du sol et les reculs, autant d’éléments qui déterminent ce que vous pourrez construire.
5. Faire rédiger l’acte, le relire avec le notaire et signer, chaque partie présentant sa carte nationale ou son passeport. Un Marocain résidant à l’étranger peut se faire représenter, à condition que sa procuration soit elle aussi établie en la forme authentique.
6. Verser l’avance sur le compte du notaire, qui la conserve jusqu’à l’acte définitif, et jamais en main propre au vendeur ni à l’agent immobilier.
7. Faire enregistrer le compromis et, pour un bien titré, demander une prénotation au titre foncier.

L’enregistrement du compromis reçu par un notaire ou des adouls donne lieu à un droit fixe de 200 dirhams, prévu par l’article 135 du Code général des impôts. La prénotation, que l’article 85 du dahir de 1913 tel que modifié par la loi n° 14-07 appelle inscription provisoire, réserve le rang de l’acheteur sur le titre foncier pendant une durée limitée. Si le vendeur tente de vendre à un tiers ou d’hypothéquer le bien entre-temps, le droit de l’acheteur prénoté passe devant.

Que contient un compromis de vente ?

En cas de conflit, le juge lira le compromis et rien d’autre, si bien que sa rédaction ne doit laisser aucune place à l’interprétation. Vous devez y retrouver au minimum les éléments suivants.

• L’identité complète des parties, leur situation matrimoniale et, pour une société, le nom et les pouvoirs du signataire.
• La désignation précise du bien, avec le numéro de titre foncier, la superficie, l’adresse et, pour un appartement, le numéro du lot et la quote-part des parties communes.
• La situation juridique du bien, c’est-à-dire les hypothèques à lever, les servitudes connues et l’existence éventuelle d’un locataire en place.
• Le prix total, le montant de l’avance, le mode de paiement du solde et la part financée par un crédit bancaire.
• Les conditions suspensives, rédigées avec un délai de réalisation pour chacune d’elles.
• La date limite de signature de l’acte définitif et ce qui se passe si elle est dépassée.
• Le sort de l’avance selon les différents cas de figure, la clause pénale et les pénalités de retard.
• La répartition des frais et des impôts, en particulier la taxe sur les profits immobiliers due par le vendeur et les droits d’enregistrement dus par l’acheteur.
• La date de remise des clés ou d’entrée en jouissance.

Aucun texte ne fixe le montant de l’avance. Dans la pratique, elle se situe le plus souvent autour de 10 % du prix, et rien n’empêche les parties de convenir d’un pourcentage plus faible lorsque l’acheteur finance l’essentiel par un crédit.

La loi ne fixe pas non plus de délai entre le compromis et l’acte définitif, et c’est précisément pour cette raison qu’il faut en écrire un. Dans un arrêt du 11 juillet 2023, la cour d’appel de commerce de Casablanca a prononcé la résolution d’une promesse portant sur un terrain, signée en 2012, que le vendeur n’avait jamais régularisée. Elle l’a condamné à rembourser les 2 610 000 dirhams déjà versés. L’acheteur a obtenu gain de cause, mais il a dû attendre une décennie, envoyer une mise en demeure et plaider en appel pour récupérer son argent.

Quelles conditions suspensives prévoir dans un compromis de vente ?

On appelle condition suspensive un événement futur et incertain dont dépend la naissance de l’obligation, selon la définition de l’article 107 du DOC. Tant que l’événement ne s’est pas produit, la vente reste en suspens, et lorsqu’il ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis tombe et chacun reprend sa liberté sans pénalité. L’acheteur récupère alors l’intégralité de son avance, à condition qu’il n’ait pas lui-même empêché la condition de se réaliser.

Le juge ne présume jamais une condition suspensive. Si elle ne figure pas dans l’acte, elle n’existe pas, et l’acheteur qui se voit refuser son crédit trois semaines après la signature reste tenu d’acheter ou de perdre son avance.

La condition d’obtention du crédit

Il s’agit de la clause la plus courante, et la plus souvent mal rédigée. Vous devez y indiquer le montant maximal du prêt, sa durée, le taux au-delà duquel vous n’êtes plus obligé d’accepter l’offre et le délai dont vous disposez pour obtenir l’accord de la banque. Une clause qui se contente de mentionner « sous réserve d’obtention d’un crédit » laisse au vendeur la possibilité de soutenir que vous auriez dû accepter n’importe quelle offre.

L’acheteur doit de son côté déposer ses demandes rapidement et conserver la preuve des refus. En application de la loi n° 31-08 sur la protection du consommateur, la banque remet une offre préalable que l’emprunteur ne peut accepter qu’après un délai de réflexion de dix jours. Ce délai doit entrer dans le calendrier du compromis.

Les conditions liées à la situation juridique du bien

Lorsque le certificat de propriété fait apparaître une hypothèque, le compromis doit prévoir sa mainlevée avant l’acte définitif, et le notaire règle en général la banque du vendeur directement sur le prix de vente. D’autres conditions reviennent fréquemment.

• L’absence de servitude ou de prénotation non déclarée au jour de l’acte définitif.
• La renonciation des coïndivisaires à leur droit de préemption, la chefâa, lorsque le vendeur ne cède qu’une part indivise du bien.
• L’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité pour une construction récente.
• L’immatriculation définitive ou l’établissement du titre parcellaire lorsque le bien n’est encore couvert que par une réquisition ou par le titre mère d’un lotissement.

Un terrain qui ne dispose que d’une moulkia ou d’un acte adoulaire pose des difficultés particulières, que nous détaillons dans notre article sur le terrain titré ou en melkia. Dans ce cas, le compromis peut subordonner la vente à l’aboutissement de la procédure d’immatriculation foncière.

Les conditions propres à l’achat d’un terrain à bâtir

Celui qui achète un terrain pour y construire achète d’abord un droit de construire. Si la commune refuse le projet, ou si le sol oblige à des fondations deux fois plus chères que prévu, le terrain perd une grande partie de son intérêt, alors que l’acheteur reste engagé à le payer. Nous recommandons d’ajouter au compromis une ou plusieurs des conditions suivantes.

• L’obtention du permis de construire pour un projet défini, avec un nombre de niveaux et une surface de plancher précisés dans l’acte.
• La conformité de la note de renseignements urbanistiques avec le projet envisagé, lorsqu’elle n’a pas pu être obtenue avant la signature.
• Le bornage contradictoire du terrain par un géomètre, avec une tolérance d’écart de superficie au-delà de laquelle l’acheteur peut se retirer ou demander une réduction du prix. Le rôle du géomètre topographe ne se limite pas à cette mission, mais elle suffit à éviter bien des surprises.
• La réception provisoire des travaux de voirie et de réseaux, pour un lot situé dans un lotissement encore en cours d’équipement.
• Un rapport d’étude de sol favorable, lorsque le terrain se trouve en zone de remblai, en pente forte ou en bordure d’oued. Notre article sur le laboratoire géotechnique explique dans quels cas cette étude devient obligatoire.

Le vendeur accepte rarement d’immobiliser son terrain pendant six mois sans contrepartie. Il faut donc négocier un délai réaliste pour chaque condition, en sachant qu’une demande de permis complète prend en général plusieurs semaines d’instruction dans les communes de Tanger, de Tétouan et de Marrakech où nous intervenons.

Quelles conséquences entraîne la signature d’un compromis de vente ?

À partir de la signature, le vendeur ne peut plus accepter une meilleure offre, retirer son bien du marché ou en modifier l’état sans l’accord de l’acheteur. L’acheteur, quant à lui, doit payer le prix convenu dès que les conditions suspensives sont réalisées, et il ne peut plus renégocier parce qu’il a trouvé moins cher ailleurs.

Lorsque l’une des parties refuse de signer l’acte définitif, l’autre dispose de plusieurs recours. Si le compromis fixe une date limite, la partie défaillante se trouve en demeure par la seule échéance de ce terme, conformément à l’article 255 du DOC. À défaut de date, il faut lui adresser une mise en demeure en bonne et due forme. Le créancier peut ensuite, selon l’article 259 du même texte, demander au tribunal l’exécution forcée de la vente ou sa résolution avec des dommages et intérêts.

La somme versée à la signature suit le régime prévu au contrat. Lorsque les parties l’ont qualifiée d’arrhes, au sens des articles 288 à 290 du DOC, le vendeur peut la conserver si la vente échoue par la faute de l’acheteur. Lorsque le compromis contient une clause pénale, le tribunal peut en réduire le montant s’il le juge excessif ou l’augmenter s’il est dérisoire, en application de l’article 264 du DOC. On entend souvent que le vendeur qui se rétracte doit restituer le double de l’avance, mais aucun article du DOC ne le prévoit, si bien que cette règle ne s’applique que si le compromis l’écrit noir sur blanc.

Le compromis ne fait pas de l’acheteur le propriétaire du bien. Il ne peut ni y entreprendre de travaux, ni le louer, ni l’hypothéquer avant l’inscription de l’acte définitif, sauf accord écrit du vendeur. Pour un terrain, cela signifie que le chantier ne peut pas démarrer, et que le dépôt du permis de construire au nom de l’acheteur suppose une autorisation expresse du propriétaire inscrit.

Acheter sur plan, contrat de réservation et contrat préliminaire

L’achat d’un appartement ou d’une villa en cours de construction auprès d’un promoteur ne passe pas par un compromis classique. Il relève de la vente en l’état futur d’achèvement, que régissent les articles 618-1 et suivants du DOC, issus de la loi n° 44-00 puis de la loi n° 107-12.

Le promoteur peut d’abord proposer un contrat de réservation, avec une avance plafonnée à 5 % du prix et déposée sur un compte bancaire spécial. Le contrat préliminaire, qui tient lieu de compromis, ne peut être signé qu’une fois les fondations achevées au niveau du rez-de-chaussée, et le promoteur doit lui aussi respecter la forme qu’exige l’article 618-3 du DOC. Vous devez exiger la garantie d’achèvement ou de remboursement prévue par la loi avant tout versement, parce qu’elle seule protège vos fonds si le promoteur abandonne le chantier.

Avant de signer pour un terrain, faites chiffrer le projet

Le prix d’un terrain ne couvre qu’une partie du budget, puisqu’il reste ensuite à financer les études, le gros œuvre et les finitions. Avant de vous engager, vérifiez que le prix du terrain laisse assez de marge pour construire ce que vous voulez, et fixez la durée de la condition de crédit en conséquence. Notre simulateur de coût de construction donne une première estimation du gros œuvre selon la surface et le nombre de niveaux, et notre article sur le choix entre acheter ou construire sa villa aide à comparer les deux options à budget égal.

Vous êtes sur le point de signer pour un terrain dans la région de Tanger-Tétouan-Al Hoceïma ou de Marrakech-Safi ? Nous pouvons examiner avec vous la note de renseignements urbanistiques et estimer le coût de la construction de votre villa avant que vous ne versiez l’avance. Il vous suffit de nous contacter.

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