Hors des périmètres urbains, la quasi-totalité des terrains vendus au Maroc relève du régime des terres agricoles ou à vocation agricole. Un Marocain peut les acheter librement, alors qu’un étranger ou une société dont une partie du capital appartient à des étrangers ne peut pas les acquérir sans une attestation de vocation non agricole, la VNA. Dans les deux cas, le droit de construire obéit à des règles beaucoup plus strictes qu’en ville, et ces règles décident souvent de l’intérêt du terrain bien avant son prix.
Pour nos clients qui achètent un terrain hors de la ville pour y faire construire leur maison, le statut de la parcelle décide de ce qu’ils pourront bâtir, et il faut le vérifier avant de verser la moindre avance.
Sommaire
Que veut dire VNA ?
On appelle VNA, ou AVNA, l’attestation de vocation non agricole que l’administration délivre pour un terrain agricole situé hors périmètre urbain, lorsqu’un projet non agricole doit y être réalisé. Elle autorise la cession du terrain à un acquéreur qui n’aurait pas le droit de l’acheter sous le régime agricole. Elle reconnaît aussi que la parcelle peut accueillir une maison, un hôtel, une unité industrielle ou tout autre projet sans lien avec l’agriculture.
La VNA s’attache au terrain et au projet qui la justifie. Elle ne vaut ni permis de construire ni reclassement en zone urbaine, et l’acquéreur qui l’obtient doit ensuite déposer une demande d’autorisation de construire auprès de la commune, comme pour n’importe quel autre projet.
Trois textes encadrent la procédure. Le dahir portant loi n° 1-73-645 du 23 avril 1975 réserve l’acquisition des propriétés agricoles ou à vocation agricole situées hors des périmètres urbains aux personnes physiques de nationalité marocaine et à certaines personnes morales marocaines. Le décret n° 2-04-683 du 29 décembre 2004 a confié l’examen des demandes de VNA à une commission régionale. Depuis la loi n° 47-18 de 2019 sur les centres régionaux d’investissement, que la loi n° 22-24 a complétée, la commission régionale unifiée d’investissement, la CRUI, tient ce rôle. Le wali de la région signe l’attestation lorsque la commission rend un avis favorable.
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Qui doit obtenir une AVNA pour un achat de terrain agricole ?
La VNA concerne d’abord les acheteurs que le dahir de 1975 écarte des terres agricoles, c’est-à-dire les ressortissants étrangers et les sociétés dont tout ou partie du capital appartient à des étrangers. Pour eux, le notaire ne peut pas recevoir l’acte de vente d’un terrain agricole hors périmètre urbain tant que l’acheteur ne lui présente pas l’AVNA.
Un Marocain, y compris lorsqu’il réside à l’étranger, n’a pas besoin de VNA pour acheter un terrain agricole. La situation change lorsqu’il achète par l’intermédiaire d’une société dans laquelle un associé étranger détient des parts, ou lorsqu’il achète avec un conjoint de nationalité étrangère, parce que l’acquéreur ne remplit alors plus les conditions du dahir. Avant de choisir la structure d’achat, vous devez donc vérifier qui figurera exactement à l’acte.
Certains vendeurs mettent en avant un terrain « avec VNA » pour justifier un prix plus élevé. L’attestation provisoire est personnelle et liée à un projet précis, si bien que son titulaire ne peut pas la transmettre à l’acheteur suivant. Seule l’AVNA définitive, délivrée une fois le projet réalisé, confirme durablement la vocation non agricole de la parcelle.
Peut-on construire une maison sur un terrain agricole ?
Oui, mais à des conditions que beaucoup d’acheteurs découvrent après la signature. En dehors des zones couvertes par un plan d’aménagement ou un plan de développement d’agglomération rurale, la circulaire n° 65 du ministère de l’Intérieur du 30 mars 1994 fixe la règle de base de la construction en milieu rural.
- La parcelle doit avoir une superficie d’au moins un hectare.
- La surface bâtie au sol ne peut pas dépasser le cinquantième de la superficie du terrain, soit 200 m² par hectare, et en aucun cas 800 m².
- La hauteur ne peut pas dépasser 8,50 mètres, superstructures comprises, ce qui correspond en pratique à un rez-de-chaussée et un étage.
Sur un terrain de 5 000 m², ces règles ne permettent pas de construire une villa, quel que soit le budget. Sur un hectare, l’emprise de 200 m² suffit pour une maison familiale avec un étage, mais elle interdit d’y ajouter une maison de gardien et une grande dépendance sans dépasser le plafond.
Le président du conseil communal peut accorder une dérogation pour une parcelle plus petite, après avis conforme de la commission compétente, et les circulaires publiées depuis 2019 ont assoupli la condition de superficie dans les douars qui ne disposent d’aucun document d’urbanisme. Ces dérogations restent du cas par cas, et nous déconseillons d’acheter un terrain en comptant sur une dérogation qui n’a pas encore été accordée.
Pour connaître la règle exacte qui s’applique à une parcelle, il faut demander la note de renseignements urbanistiques à l’agence urbaine. Elle donne le classement du terrain, le document d’urbanisme qui le couvre, l’emprise et la hauteur autorisées, et l’architecte s’appuie sur elle pour dessiner les plans avant le dépôt du permis de construire.
Comment obtenir une VNA au Maroc ?
Vous devez déposer la demande auprès du centre régional d’investissement de la région où se trouve le terrain, aujourd’hui par la plateforme en ligne des CRI. L’investisseur peut déposer son dossier avant l’achat, sur la base d’un compromis de vente, ce qui lui permet de ne payer le terrain qu’une fois l’attestation obtenue.
- Réunir les pièces foncières, c’est-à-dire un certificat de propriété de moins de trois mois, le plan cadastral, les coordonnées Lambert de la parcelle et la note de renseignements urbanistiques.
- Justifier du lien avec le terrain par un titre de propriété, un bail ou un compromis de vente.
- Préparer le dossier du projet, avec une note de présentation, un plan de situation, une plaquette décrivant la nature et l’importance de l’investissement, et l’engagement de le réaliser dans le délai convenu.
- Pour une société, joindre les statuts, l’extrait du registre du commerce et le procès-verbal qui autorise l’opération.
- Déposer la demande auprès du CRI, qui transmet le dossier aux administrations représentées à la CRUI, dont l’agence urbaine et la direction régionale de l’agriculture.
- Recevoir la décision de la commission et, en cas d’avis favorable, l’AVNA provisoire, que signe le wali.
- Signer l’acte d’achat chez le notaire, obtenir le permis de construire et réaliser le projet dans le délai prévu.
- Demander l’AVNA définitive une fois les travaux terminés, en produisant le permis d’habiter ou le certificat de conformité, après la visite d’une commission de constat.
AVNA provisoire et AVNA définitive
L’AVNA provisoire suffit pour acheter, mais elle impose des contraintes lourdes. Elle est personnelle, elle ne permet ni de revendre ni de louer le terrain, et le titre foncier de l’acquéreur porte une interdiction d’aliéner et une clause résolutoire tant que le projet n’est pas achevé. Si l’acheteur ne réalise pas le projet dans le délai prévu, l’État peut demander la résolution de la vente et récupérer le terrain.
L’AVNA définitive lève ces restrictions. Elle suppose que la construction soit terminée et conforme au projet présenté, d’où l’intérêt de confier le chantier à une entreprise capable de tenir le calendrier sur lequel l’acheteur s’est engagé.
Quels terrains ne peuvent pas obtenir de VNA ?
La circulaire conjointe des ministères de l’Intérieur, de l’Agriculture et de l’Urbanisme du 29 avril 2022 a durci les conditions de délivrance. Les commissions doivent désormais lier chaque attestation à un véritable projet d’investissement non agricole et motiver leurs refus, et elles ne délivrent pas de VNA pour plusieurs catégories de terrains.
- Les terres situées dans les zones à hautes potentialités agricoles.
- Les terres situées dans les périmètres d’irrigation et dans les secteurs de remembrement.
- Les terres attribuées dans le cadre de la réforme agraire.
D’autres terrains échappent à la vente classique, quel que soit l’acheteur. Les terres collectives, régies par la loi n° 62-17, et les terres habous ou guich obéissent à des régimes propres qui ne permettent pas à un particulier extérieur de les acheter comme un terrain titré ordinaire. Dans les périmètres irrigués, la loi n° 34-94 interdit par ailleurs de diviser une exploitation agricole en dessous d’une superficie minimale, ce qui bloque la vente d’une petite parcelle détachée d’un grand terrain.
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Combien coûte la procédure et combien de temps faut-il compter ?
Les pièces à réunir ont un coût modeste. Le portail eRegulations de la région Rabat-Salé-Kénitra chiffre à environ 675 dirhams l’ensemble des documents, dont 100 dirhams pour le certificat de propriété, 100 dirhams pour le plan cadastral et 360 dirhams pour la note de renseignements urbanistiques. Il faut y ajouter les honoraires de l’architecte ou du bureau d’études qui prépare la plaquette du projet, et ceux du géomètre lorsque les coordonnées de la parcelle doivent être relevées. Le rôle du géomètre topographe devient décisif lorsque le terrain n’a jamais été borné avec précision.
La loi n° 47-18 fixe à la CRUI un délai maximal de trente jours pour statuer sur un dossier complet. Ce délai ne compte pas le temps nécessaire pour réunir les pièces, ni celui des allers-retours lorsque la commission demande des compléments. En cas de refus, l’investisseur peut former un recours gracieux auprès du wali, puis saisir le tribunal administratif.
Quelles précautions prendre avant d’acheter un terrain agricole ?
L’achat de terrain agricole se prépare de la même façon qu’un achat de terrain en ville, avec quelques vérifications de plus. Vous devez obtenir la note de renseignements urbanistiques avant de négocier le prix. Elle seule permet de savoir si le terrain se trouve dans le périmètre urbain, dans une zone couverte par un document d’urbanisme ou en zone agricole soumise à la règle de l’hectare.
Il faut ensuite vérifier le statut foncier. Lorsque le terrain est titré, le certificat de propriété donne le propriétaire, la superficie et les charges. Un terrain en melkia expose au contraire l’acheteur à des contestations sur les limites et sur les droits des héritiers, comme nous l’expliquons dans notre article sur le terrain titré ou en melkia.
Lorsque l’acheteur a besoin d’une VNA ou d’une dérogation, le compromis de vente doit contenir une condition suspensive d’obtention de l’AVNA provisoire, avec un délai réaliste et la restitution intégrale de l’avance en cas de refus. Sans cette clause, l’acheteur étranger reste engagé envers le vendeur alors que le notaire ne pourra jamais recevoir l’acte de vente.
Enfin, il faut vérifier l’accès au terrain, la présence d’un réseau électrique et d’une adduction d’eau à proximité. Hors périmètre urbain, l’acheteur paie souvent lui-même l’extension du réseau ou le forage d’un puits, ce qui peut ajouter plusieurs dizaines de milliers de dirhams au budget.
Faire chiffrer la construction avant de signer
Le prix d’un terrain agricole paraît souvent attractif à côté d’un lot en lotissement, mais la règle des 200 m² d’emprise par hectare, l’absence de réseaux et l’éloignement du chantier changent le calcul. Avant de vous engager, comparez le coût total du projet, terrain compris, avec celui d’une villa en zone urbaine. Notre simulateur de coût de construction donne une première estimation du gros œuvre selon la surface et le nombre de niveaux, et notre article sur le choix entre acheter ou construire sa villa aide à comparer les deux options.
Si vous avez repéré un terrain dans la région de Tanger-Tétouan-Al Hoceïma ou de Marrakech-Safi, nous pouvons étudier avec vous la note de renseignements et estimer le coût de la construction de votre villa avant la signature du compromis. Il vous suffit de nous contacter ou de nous appeler.
